Les revenus que vous percevez de la location de locaux nus (locaux d’habitation ou locaux professionnels) sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Ils sont alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.
Le régime est identique si ces revenus sont liés à des parts que vous détenez dans une société civile immobilière (sauf si cette dernière relève de l’impôt sur les sociétés).
Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer : le régime du micro-foncier ou le régime réel.

Le régime micro-foncier

C’est le régime de droit.

Il s’applique si les recettes brutes (locations urbaines ou rurales) n’excèdent pas 15 000 € sur l’année.

Dans ce cas le revenu imposable est égal à 70% des loyers encaissés.

Le régime micro foncier n’est pas applicable en 2018 :

  • en présence d’une déduction spécifique ;

  • en présence d’un dispositif d’’amortissement (Périssol, Besson ou Robien) ;

  • en présence uniquement de revenus de parts de SCPI, SCI ou GFA ;

  • en cas d’option pour le régime réel en 2017 ou 2016.

Le régime réel

Il s’applique soit de droit s’il y a exclusion du régime micro foncier soit sur option s’appliquant à l’ensemble des revenus fonciers.

L’option est prise pour une durée irrévocable de 3 ans reconductible tacitement pour un an.

Le revenu est égal à la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles.

Les loyers à déclarer

Il s’agit des loyers encaissés sur l’année civile.

Les dépenses acquittées par le propriétaire et remboursées pour leur montant exact par le locataire ne sont à indiquer ni en recettes, ni en dépenses.

NB : les dépenses locatives avancées par le propriétaire et non remboursées par le locataire sont déductibles seulement l’année de départ du locataire

Les charges déductibles

Les frais d’administration et de gestion

Il s’agit notamment des rémunérations de concierges, des honoraires  versés à un tiers (comptable, agence, …) ou de frais de procédure lors de règlements de litiges.

Les autres frais de gestion

Ils déduits au travers d’un forfait de 20 € par local loué. Ce forfait couvre les frais de correspondance, déplacement, téléphone ainsi que les dépenses d’acquisition de matériel, outillage, mobilier de bureau et les frais d’enregistrement des baux et actes de location.

Primes d’assurance

L’ensemble des primes est déductible dès lors qu’elles sont payées sur l’année.

La taxe foncière

Seule la fraction restant à la charge du propriétaire, à l’exclusion des taxes récupérables auprès du locataire (taxe ordures ménagères notamment), est déductible.

Les intérêts d’emprunt

Les intérêts des emprunts contractés pour l’achat, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens loués sont déductibles. S’y ajoutent les frais de dossier, les frais d’hypothèque, les assurances décès invalidité, …

Les dépenses de travaux

Elles sont à distinguer selon le type de dépenses.

Les dépenses de réparation et d’entretien sont déductibles sauf s’il s’agit de réparations locatives qui devraient être payées par le locataire.

Les dépenses d’amélioration sont déductibles dans les immeubles d’habitation. Si l’immeuble bénéfice d’un dispositif d’amortissement, elles sont obligatoirement déduites sur 10 ans.

Ce sont les dépenses qui assurent une meilleure utilisation de l’immeuble et son adaptation aux conditions modernes de vie : installation chauffage central, salle d’eau, agrandissement fenêtres, …

Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont par contre pas déductibles.

Les déductions spécifiques ou d’amortissement

En présence d’un régime d’amortissement (Périssol, Besson ou Robien) ou de déduction spécifique (Besson, Borloo, …), vous pouvez déduire une charge supplémentaire conformément au régime applicable.

Pour les investissements dans le neuf, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Pinel.

Pour 2017, en cas de convention avec l’ANAH vous pouvez bénéficier de la déduction COSSE.

L’éventuel déficit foncier est imputable sur le revenu global

Les déficits fonciers sont imputables sur les autres revenus dans la limite de 10 700 € uniquement s’ils proviennent de charges déductibles autres que les intérêts d’emprunts.